批发零售用地
零售变批发:集中供地考验所有人的耐心
2026-07-12
子珊商贸
本文为“房地产带盐人”的第236篇文章。
今天不说房企说土拍，主要是最近实在太刺激了，令人无暇去写某个房企，因为几乎所有房企无论是全国性龙头还是地方房企在过去几周内都被集中土拍的节奏夹裹着，或者主动投身其中，这样的局面历史罕见，或可说前所未有。
我是集中土拍城市，打钱
闲话少说，直接上第一波集中土拍城市情况，分别是广州、重庆、杭州、北京。
广州4月26-27集中48块地土拍，42块成交，总成交金额906亿，总成交面积353，最多的一块地有300多家报名（含大量马甲，但每个都得交保证金）。其中不乏像白云区金沙洲地块，华润以21.28亿元、配建2.34万方竞得，楼面价达到4.2万元/平，溢价率为44.96%，而周边在售项目价格也不过2.5~3.1万元/平米。
重庆则是在4月28-29日两批次集中供地46宗，在第二天出现四次刷新最高楼面价情况，渝北悦来的1宗土地，成交楼面地价约13451元/㎡、溢价率约61.57%；大渡口跳蹬的1宗土地，成交楼面地价约9419元/㎡、溢价率约71.24%；沙坪坝西永的1宗土地，成交楼面地价约10460元/㎡、溢价率约129.98%……重庆楼面价万元时代已经被一步跨越。
杭州5月7日-8日集中供地57总，总建面757.2万平方米，全部成交，总成交价1178亿，约占全年供地计划的43%。更夸张的是其中一块商住用地17816元/平米的成交价，最后竞自持比例达到38%，为杭州历史最高。可以说有钱、任性，我买地就是为了自己玩。最高总价地王未来科技城绿汀路TOD地块达到111.6亿，被华润收入囊中。
紧接着是北京，5月10日-11日两天，30宗地共拍出1109.71亿元成交价。
恕我不一一列举成交价和拿地的企业了，以上城市都有最高限价之后竞自持、竞无偿建设、竞产业导入、竞摇号，最终竞争的不是克制，不是理智、不是有没有钱，不是开发能力，不是对后市的信心……说实话我也不知道在竞什么了。
惊不惊喜，意不意外？
够刺激，但也许不意外。
说好的集中土拍会导致……呢？
对房企资金是考验，分散开发资金，有助于控制溢价率，让房企谨慎评估理性拿地、提高开发门槛，避免垄断，给中小房企机会，同时由于集中供应量会有助于竞争供应量导致房价得到控制等等，这些说法在当初集中供地政策刚出来的时候可是安排的明明白白的。
然而，看了这四个城市的集中供地土拍，每个两天便于大量地块集中入市，留足足够时间给房企理性判断非常贴心，而且连续每周都有，房企资金是个考验，然而……
事实就是上面的一系列数据，实打实的摆在那里。
高溢价、地王、面粉贵过面包、如此密集的土拍、众多房企照样不差钱似的争夺上百轮竞价……光是保证金就交了多少？
紧接着就是这几个城市在售楼盘开始封盘、收回折扣，前脚房企的投拓们拍完地，后脚营销们就纷纷表示只想静静，你这不安套路出牌啊。
早在集中土拍政策出台，就划定了22个城市，分别是一线城市和部分省会以及强二线城市。这一划定范围就好比给市场提了个醒——这22个城市是热点！而且每年只有三次供地机会，你想想房企看了会错过么？大家没法承担错过的代价，于是乎各路房企一堆马甲上阵，资金调集集中火力攻城略地。同时买房人也看明白了，我想大概率集中供地的城市接下来限购扎紧才能挡得住人潮汹涌，虽然这些城市无一例外的都是限购城市。
我想这两天地产人自己都是懵的，很大程度上到了这一步，大家都想问一句：接下来可怎么办。这样的高溢价成交，也是走出疫情之后市场首轮真正的反应，你不能去低估各地对卖地收入的热望，你也不能嘀咕接下来卖完地再调控怎么办。
在这种博弈中，只有一种策略就是不能落于人后，这种似曾相识的场面在热销的限量楼盘也曾出现过，那时候疯狂的是排队买房、摇号的买家，就在不久之前。
你说房企不懂政策么？你说房企不会算账么？你说房企融资三道红线？
你说买房人不知道冷静么？
可是人潮汹涌，同时暗流涌动。
这可怎么办呢？
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