批发零售用地
土地“零售”改“批发”,市场将如何调整?房企该未雨绸缪了 - 蛮爸...
2026-07-11
子珊商贸
2月24日，有消息称，2021年22个重点城市住宅用地（包含有住宅用地的混合用地）出让方式将发生改变，由“零售”出让改为“批发”出让，也就是实行“两集中”同步公开出让：一是集中发布出让公告，二是集中组织出让活动，每年不得超过三次。随后，青岛、天津及郑州等城市做出积极的响应。
22个重点城市包含：北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、青岛及郑州等城市。
青岛文件
疑似天津文件
那么，住宅用地集中供地会带来什么影响呢？
一、意味着房地产长效管控机制形成，利于稳定房价。
调控端：“房住不炒，因城施策”，把控方向。
生产资料土地集中供地，有相应政策约束。
生产商房地产企业融资不可突破“三道红线”，有相应政策约束。
客户房贷不可突破“二道红线”，也有相应政策约束。
市场交易有“限购”“限价”和“二手房指导价”约束。
房价“疯牛”还疯的起来吗？
二、住宅用地“零售转批发”是历史性变革，倒逼各方调整节奏、运营模式更新。
1、供地方，工作量集中度陡增。流拍几率增大。
国有土地入市前，有大量法定准备工作：土地整理、规划条件及地价评估等等程序及技术性工作。以前供地年初有年度计划，基本是成熟一块推出一块。
以成都为例：2020.1月——2020年12月，土地成交共21495亩，平均每月成交1791亩，如果分三次供地则每次平均7165亩，工作量可想而知。
2、房地产企业分化，倒逼房企提高操盘能力、产品打造能力和客户服务能力。
房地产企业每年度也有土地储备计划，土地资金来源主要为两个方面：一是自有资金，即现有楼盘销售回款，二是筹集资金，即各种渠道融资。
分散拿地，资金运作相对轻松，如果集中拿地，资金压力山大。
集中供地模式下，房地产企业会发生分化：
强者恒强。
自有资金雄厚，融资能力强、融资成本低的房地产企业，优先抢占重点城市，强者恒强。
“虚胖”大房企逐步退出。
房地企业大未必强，靠高杠杆快周转运作的房地产企业将逐步退出历史舞台。
中小房地产企业抱团取暖，联合拿地增多。
中小房地产企业抱团取暖，联合拿地，提高抗风险能力。最近，公开信息显示，已有多组房地产企业联姻战略合作。
中小实力型房地产企业春天来临，由于品牌规模不足的“沟通”劣势弱化。
实力型中小房企可以快速抢占非重点城市市场。由于重点城市土拍流拍几率增大，黑马型房企将频繁出现。
3、房价会出现滞涨，大幅度调整的可能性小，利于购房者。
集中供地模式决定了土地的批次获取节奏，土地的批次获取节奏决定了住宅产品的批次推盘节奏，从而，提高了购房者的选择性，由于楼盘的相互竞争，利于房价的稳定。
总结：
房地产行业，随着房地产企业分化，泛地产流域融合发展是必然方向。
在房地产长效管控机制背景下，“稳地价、稳房价、稳预期”成为必然。房地产行业将得到净化，房地产企业优胜劣汰将加速，实力型健康房企将留下，其余传统房地产资本将流向：三农、康养产业、旅游及存量物业经营等行业，实现泛地产领域融合健康发展。